Strategi PANI dan CBDK Hadapi Tantangan di 2026
2026 menjadi tahun yang menantang bagi sektor properti, termasuk untuk PANI dan CBDK. Namun, dua perusahaan ibu dan anak ini belum mengubah target marketing sales sama sekali. Kira-kira bagaimana strategi untuk tahun ini dan prospek ke depannya?
Mikirduit - Di tengah tantangan sektor properti pada 2026, PANI dan CBDK tetap mempertahankan target marketing sales. Apa yang membuat manajemen masih optimistis, dan bagaimana strategi untuk mencapai target tersebut?
Sebelum membahas lebih jauh, kita harus pahami dulu hubungan antara dua perusahaan ibu dan anak ini, antara PANI dan CBDK.
PANI (PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk) adalah induk usaha utama (holding company) sekaligus kendaraan utama bagi Agung Sedayu Group dan Salim Group untuk mengembangkan megaproyek PIK 2.
Sementara CBDK (PT Bangun Kosambi Sukses Tbk) adalah anak usaha langsung (sub-holding) yang dikendalikan oleh PANI dengan porsi kepemilikan mayoritas sebesar 87,27%.
Di level atas, PANI dimiliki secara patungan oleh Agung Sedayu Group dan Salim Group melalui PT Multi Artha Pratama (84,09 persen). PANI berfungsi sebagai pusat konsolidasi aset, landbank, dan pendanaan grup.
PANI mengendalikan banyak anak usaha secara langsung (terbagi dalam blok-blok lahan hasil PMHMETD/Rights Issue).
Fokus PANI adalah penguasaan lahan skala masif untuk pengembangan kawasan residensial, komersial, dan infrastruktur utama di PIK 2.
Di bawah garis komando PANI, CBDK berdiri sebagai emiten yang berfokus pada pengembangan klaster khusus, area komersial premium, dan fasilitas penunjang di dalam ekosistem PIK 2.
CBDK sendiri bertindak sebagai sub-holding yang membawahi banyak cucu usaha PANI, di antaranya:
- Pengembangan Residensial & Syariah: Menguasai lahan melalui PT Mega Andalan Sukses, PT Cahaya Gemilang Indah Cemerlang, serta proyek pusat bisnis syariah melalui PT Fin Centerindo Satu (Menara Syariah).
- Fasilitas MICE & Pariwisata: CBDK memegang 99,99% saham di PT Industri Pameran Nusantara (NICE), yang baru saja IPO pada tahun 2025, serta mengelola area komersial premium seperti Hilton Hotel di CBD PIK 2 melalui PT Citra Kirana Bisnis Distrik.
2026, Tahun Menantang Bagi PANI dan CBDK
Beralih ke lantai bursa, saham PANI dan CBDK pada tahun ini bisa dibilang cukup menyedihkan. Saham PANI sudah terjun 50 persen lebih dari awal tahun, sementara saham CBDK lebih parah lagi, ambles lebih dari 60 persen.
Dibanding saham properti lain, dua saham ini terbilang yang paling parah geraknya. Kami melihat, ada dua alasan kuat yang membuat saham ini kena hukuman dari market lebih kejam.
Pertama, bubble saham konglo
Sejak di sentil MSCI pada akhir Januari lalu, ini bisa dibilang menjadi awal mula bubble saham konglo terjadi. Isu saham HSC sampai free float pun sangat kuat menerpa PANI dan CBDK.
Menurut regulator, free float PANI berada di kisaran 8 persen, tetapi yang dilaporkan perusahaan sudah berada di 15 persen.
Dalam paparan public expose terbaru, manajemen PANI mengklaim bahwa mereka sudah memenuhi kewajiban free float, dengan melakukan rights issue lebih dulu pada akhir 2025 lalu.
Sementara itu, CBDK masih relatif aman karena free float sudah berada di kisaran 12%, laporan perusahaan dan regulator juga sudah cukup sesuai angka-nya.
Kedua, arah suku bunga berubah naik
Seperti kita tahu, hanya dalam dua bulan, Bank Indonesia (BI) sudah menaikkan suku bunga sebanyak dua kali, totalnya 75 bps menjadi 5,50 persen.
Kenaikan suku bunga ini lebih besar dan lebih cepat daripada ekspektasi pasar. Bahkan jika dibandingkan story awal tahun, perubahan prediksi suku bunga ini kontras dengan proyeksi sebelumnya yang berharap suku bunga turun pada 2026.
Sektor properti tentu terpukul akan keputusan ini, termasuk PANI dan CBDK. Namun, kalau berbicara soal bisnis. Manajemen mengungkapkan strateginya masih akan fokus pada penjualan produk eksisting, target marketing sales pun masih tetap sama, dan melanjutkan proyek yang sudah direncanakan dari tahun sebelumnya.
Tentunya dalam operasional tetap dengan prinsip yang hati-hati dan menjalankan efisiensi mengoptimalkan sinergi diantara satu grup holding.
Surya Rianto
Ketiga, valuasi sangat premium
PANI dan CBDK itu dihargai dengan valuasi premium. Saham PANI sempat dihargai 90 kali PE, dengan penurunan sudah mencapai 50 persen lebih, PE kini berada di 67 kali, sementara PBV saat ini di 4,11 kali.
Bisa dibilang saat ini, valuasinya mulai normalisasi, meskipun masih tetap mahal jika dibandingkan saham properti lain, yang masih banyak dihargai di bawah PBV 1 kali.
Sementara itu untuk CBDK valuasinya masih lebih wajar saat ini dengan PE di 10 kali, sedangkan PBV sudah di 1,98 kali.
Review Kinerja Sejauh Ini
Bicara soal saham dua emiten properti itu memang masih merah merona, tetapi kalau bicara kinerja keuangan, ternyata mereka masih cukup solid.
PANI terlebih dahulu, pada kuartal I/2026 membukukan pendapatan neto sebanyak Rp1,11 triliun, tumbuh hampir dua kali lipat dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp612 miliar.
Adapun laba bersih tumbuh lebih pesat lagi lebih dari 1000 persen dari Rp60 milair menjadi Rp578 miliar.
Untuk CBDK pada periode yang sama mencatat kinerja yang ciamik juga. Pendapatan berhasil naik 74 persen menjadi Rp742 miliar. Jumlah ini menyumbang 67 persen lebih dari pendapatan konsolidasi PANI, sehingga bisa dibilang CBDK ini anak usaha yang paling material bagi pertumbuhan perusahaan secara holding.
Laba bersih CBDK juga melejit, tumbuh 317 persen dari kuartal I/2025 sebesar Rp130 miliar menjadi Rp542 miliar.
Sebagai perusahaan properti, tentu tidak lepas dari review kinerja marketing sales. Di atas sudah sempat kami tulis, kalau PANI dan CBDK belum mengubah target apapun, meskipun kondisi ekonomi sedang menantang.
PANI pada 2026 menetapkan target marketing sales Rp4,3 triliun dengan komposisi 18% produk komersial, 59% residensial, dan 23% kavling komersial. Adapun, target itu baru dipenuhi 23 persen sampai tiga bulan pertama tahun ini, dengan komposisi 47% residensial, 43% kavling komersial, dan 10% produk komersial.
Sementara untuk CBDK, target marketing sales ditetapkan Rp563 miliar, dengan komposisi 15% produk komersial, 20% residensial, dan 65% kavling tanah komersial.
Menariknya, CBDK sudah bisa surpass target sebanyak 28 persen di kuartal I/2026, dengan komposisi 83% kavling tanah komersial, 18% residensial, dan 0% produk komersial.
Namun, perlu dicatat, target ini bisa dibilang sangat jauh lebih sedikit dibandingkan target marketing sales pada 2024 ke bawah.
Sejak CBDK IPO dan mulai diversifikasi bisnis recurring income ke sektor MICE (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions), target pra penjualan properti dipasang sangat konservatif.
Prospek PANI dan CBDK
Dalam paparan public expose terbaru, pihak manajemen menyatakan masih akan fokus pada strategi pembagian peran dan optimalisasi monetisasi aset di kawasan mega-proyek PIK2.
Secara gabungan, ada 22 produk komersial yang sedang digencarkan. Adapun land bank PANI dan CBDK seluruhnya berada di kawasan PIK2, didominasi oleh pengembangan area CBD, residensial, dan produk komersial, dengan total luas lahan mencapai 1.825 hektare melalui 15 entitas anak yang berfokus pada pengembangan real estate.
Dari sisi akses, produk komersial PANI dan CBDK punya keunggulan kompetitif sejak beroperasinya Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg (KATARAJA) pada September 2025 yang memangkas waktu tempuh ke Bandara Soekarno-Hatta menjadi sekitar 7 menit dan ke kawasan Sudirman/SCBD sekitar 30 menit.
Ke depan, PIK 2 juga dipersiapkan menjadi kawasan yang terintegrasi dengan transportasi publik, termasuk rencana pengembangan MRT East-West dan perpanjangan jalur LRT dari Jakarta Utara.
Kombinasi akses tol dan transportasi massal ini memperkuat daya tarik kawasan bagi penghuni maupun investor.
Bagi PANI dan CBDK, pembangunan infrastruktur tersebut menjadi katalis penting untuk mendorong permintaan properti sekaligus menopang kenaikan nilai aset dalam jangka panjang.
Prospek NICE dan Lipstick Effect
Selain mengandalkan penjualan properti (marketing sales), PANI melalui CBDK tengah agresif mengoptimalkan lini bisnis pendapatan berulang (recurring income).
Langkah strategis ini diwujudkan dengan membidik sektor MICE (Meetings, Incentives, Conferences, and Exhibitions) melalui megaproyek Nusantara International Convention Exhibition (NICE). Sektor ini dinilai mampu memberikan stabilitas arus kas (cash flow) yang kuat dan berkelanjutan dalam jangka panjang.
Daya tarik bisnis MICE ini kian diperkuat oleh fenomena ekonomi yang dikenal sebagai Lipstick Effect.
Singkatnya, ini kondisi ketika orang tidak mampu membeli target besar seperti rumah, mobil, menikah, dan lainnya, sehingga memilih opsi self reward dulu dengan biaya yang lebih terjangkau, seperti pergi ke tempat hiburan, staycation, nonton konser, festival, dan lain-nya.
Lipstick effect ini memberikan pilihan “kemewahan terjangkau” buat masyarakat urban. Fenomena inilah yang ditangkap oleh manajemen untuk memastikan fasilitas MICE mereka tetap produktif dan ramai pengunjung.
NICE dijadwalkan mulai beroperasi sebagian pada kuartal keempat tahun lalu. Menariknya, meski belum melangsungkan peresmian grand opening secara penuh, kawasan ini sudah menghasilkan pendapatan.
Sejak dibuka, sudah ada 16 acara berjalan dan 46 masuk pipeline sampai akhir tahun ini. Beberapa agenda blockbuster yang siap memadati jadwal antara lain Konser Westlife, Java Jazz Festival, Hammersonic Festival, Hyrox, Kahitna, serta berbagai pameran dagang (B2B) dan industri berskala internasional.
Manajemen menyatakan dalam public expose, recurring income ini nantinya akan berdampak lebih optimal pada laporan keuangan 2027 perusahaan, mengingat target operasional penuh NICE diperkirakan akhir tahun ini.
Untuk tahun ini, recurring income ditargetkan bisa mencapai Rp200 miliar. Kontribusinya diperkirakan meningkat signifikan pada tahun berikutnya seiring berjalannya operasional penuh berbagai aset komersial.
Pendapatan berulang ini diharapkan menjadi salah satu pendorong utama pertumbuhan laba bersih konsolidasian, yang menurut ekspektasi pasar berpotensi mencapai sekitar Rp3,3 triliun untuk PANI dan Rp2,7 triliun untuk CBDK pada 2027.
Sebagai pelengkap, CBDK juga tengah membangun Hotel Hilton Jakarta PIK2 di dekat area yang sama di kawasan CBD, hotel premium ini berkapasitas 250 kamar diharapkan bisa mendukung lebih optimal pendapatan berulang di sektor MICE yang akan dimulai pada 2027 mendatang juga.
Curi Start Pilih Saham Diskon yang Sudah Dikurasi oleh Tim Mikirsaham Sekarang Juga!
Gabung dengan Mikirsaham Pro hingga Elite untuk menentukan strategi investasi dan trading saham-mu. Kami memberikan fitur dari pilihan saham value, growth, contrarian, dividend, hingga swing trade mingguan, serta strategi-nya. Kamu juga bisa berkonsultasi via Grup hingga Private serta mendapatkan insight analisis saham terkini.
Join ke Mikirsaham dengan klik link di sini
