Saham KOTA Mau Right Issue Hampir Rp5 triliun untuk Beli Dua Perusahaan Terkait Tahir, Begini Prospeknya
Saham KOTA ngegas 20 persen lebih di tengah rencana rights issue Rp4,4 triliun untuk beli land bank. Kira-kira gimana prospeknya?
Mikirduit - PT DMS Propertindo Tbk. (KOTA) sedang menyiapkan rights issue jumbo dengan target dana Rp4,95 triliun, mayoritas difokuskan untuk beli landbank di Surabaya dan Maja, Banten.
Key Takeaways
- KOTA menyiapkan rights issue hingga Rp4,95 triliun dengan potensi dilusi 90,46%, di mana Rp4,4 triliun akan dipakai mengakuisisi landbank sekitar 571 ha di Surabaya dan Maja.
- Dua perusahaan target akuisisi, Mandirinusa Grahaperkasa dan Art Design Indonesia, kini berada di bawah PT Michel Energi yang dimiliki Roy Dalhar Pahlivi D.M. dan Roy Ferrynta Parulian, sementara historis Mandirinusa memiliki keterkaitan kuat dengan Tahir/Mayapada.
- Meski KOTA sudah turnaround menjadi laba Rp16,05 miliar pada semester I/2026 dan landbank barunya berpotensi bernilai triliunan rupiah, keberhasilan ekspansi tetap bergantung pada suksesnya rights issue, kebutuhan capex besar, dan kemampuan mengubah aset tersebut menjadi pendapatan mulai 2028–2029.
- Mikirduit Masterclass 2026, Wealthverse: Dapatkan bocoran aset paling menarik untuk 2026-2027. Early Bird cuma Rp250.000 (kuota terbatas, amankan seat-mu sekarang juga) dengan klik link di sini
Rencananya aksi korporasi jumbo ini sampai bikin harga sahamnya sempat terbang lebih dari 20 persen pada perdagangan Senin hari ini (31/8/2026). Namun, menurut kami masih terlalu dini untuk menilai kesuksesan aksi korporasi ini.
Ada beberapa hal yang menjadi perhatian kami. Mulai dari target dana rights issue yang sangat jumbo dibandingkan modal KOTA saat ini, harga saham yang sudah melejit signifikan setelah keluar dari Full call action (FCA), sampai pertanyaan soal seberapa realistis prospek properti yang akan dikembangkan setelah KOTA mengakuisisi landbank dalam skala besar.
Jadi, sebelum ikut terbawa euforia kenaikan sahamnya, mari kita lihat satu per satu rencana dan risikonya.
Rencana Rights Issue Saham KOTA
Pertama, kami bahas dulu dari rencana rights issue saham KOTA. Aksi korporasi akan menjadi penentu kesuksesan pengembangan properti emiten ini ke depan.
KOTA berencana menerbitkan maksimal 100 miliar saham baru Seri B dengan nilai nominal Rp25 per saham. Jika seluruh saham baru diterbitkan, jumlah saham KOTA akan meningkat dari sekitar 10,55 miliar saham menjadi 110,55 miliar saham.
Dengan jumlah tersebut, potensi dilusi bisa mencapai 90,46 persen.
Ini menjadi perhatian karena sejauh ini belum ada standby buyer yang jelas. Jika nantinya saham baru banyak diserap oleh pihak yang berbeda dari pemegang saham terbesar KOTA saat ini, struktur pengendali perseroan juga berpotensi berubah setelah rights issue.
Namun, ada satu hal yang perlu diluruskan. Rp25 merupakan nilai nominal saham baru, bukan harga pelaksanaan rights issue. Harga tebus final masih belum ditentukan.
Menurut penghitungan kami, kalau seluruh 100 miliar saham terserap, secara matematis harga pelaksanaan akan berada di sekitar Rp49,5 per saham, atau bisa dibulatkan menjadi Rp50 per saham.
Dibandingkan harga saham KOTA yang sempat mencapai Rp202 pada perdagangan hari ini, asumsi harga pelaksanaan tersebut memberikan diskon sekitar 75 persen.
Dengan jumlah saham baru yang mencapai sekitar 100 miliar lembar, atau hampir 10 kali lipat saham lama, harga teoritis KOTA setelah rights issue atau TERP berada di kisaran Rp64 per saham.
Namun, angka Rp64 ini hanya merupakan harga teoritis dan bukan target harga. Harga aktual setelah rights issue tetap akan sangat bergantung pada harga pelaksanaan final, tingkat penyerapan rights issue, perubahan struktur pemegang saham, serta bagaimana pasar menilai aset dan prospek bisnis KOTA setelah akuisisi.
Adapun manajemen memasang target dana yang diraup dari rights issue mencapai Rp4,95 triliun. Dari dana itu mayoritas sebanyak Rp4,4 triliun digunakan untuk akuisisi cadangan lahan di Surabaya dan Maja. Sisanya sekitar Rp550 miliar untuk kebutuhan operasional.
Rencana aksi korporasi jumbo ini masih akan dibahas di Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa (RUPSLB) KOTA pada 6 Oktober 2026 untuk meminta restu investor.
Menurut kami, setelah direstui pun, belum tentu rencana ini langsung mulus. Masih ada PR memastikan dapat surat efektif dari OJK. Prosesnya maksimal bisa berjalan setahun ke depan.
Pemilik Dua Perusahaan yang Mau Diakuisisi KOTA
Dua perusahaan yang diakuisisi oleh KOTA ini sempat punya hubungan dengan Tahir, pemilik Grup Mayapada.
Aset pertama adalah PT Mandirinusa Grahaperkasa yang sempat dimiliki Tahir bersama entitasnya PT Persaudaraan Bersatu Esa. Perusahaan ini punya aset di Maja, Lebak Banten.
Tapi, per 20 Agustus 2026, aset ini dialihkan dari Persaudaraan Bersatu Esar menjadi kepada PT Michel Energi. Lalu, saham milik Tahir dialihkan ke Roy Dalhar Pahlevi D.M.
Begitu juga dengan PT Art Design Indonesia. Memang, bukti keterkaitannya lebih rendah dari Mandirinusa. Kesamaan dari Art Design Indonesia hanya dari kantornya yang berada di Mayapada Tower 2 Lantai 8 Jl. Jenderal Sudirman Kav. 27. Sisanya, saham Art Design Indonesia ini dimiliki oleh Franciscus Wongso serta PT Tunas Pelopor Bangsa.
Hal yang sama terjadi, pada 20 Agustus 2026, kepemilikan Art Design Indonesia pindah ke Michel Energi dengan kepemilikan yang persis seperti di Mandirinusa.
Pertanyaannya terakhirnya, siapa sebenarnya Michel Energi ini? kami mencoba menelisik sosok Roy Dalhar Pahlevi yang menjadi pemegang saham 50 persen di PT Michel Energi, tapi tidak ditemukan.
Lalu, ada satu nama lagi, yakni Roy Ferrynta Parulian yang memegang 50 persen saham PT Michel Energi dan menjadi komisaris di perusahaan tersebut. Menariknya, sosok ini merupakan musisi yang memainkan gitar bass.
Jawaban sosok dari pemilik aset itu harusnya bisa terjawab setelah prospektus yang lebih lengkap rilis pasca mendapatkan persetujuan RUPSLB nantinya.
Surya Rianto
Prospek Pengembangan Land Bank di Surabaya dan Maja
Berikutnya, sorotan penting untuk menilai kesuksesan RI ini adalah melihat seberapa besar peluang pengembangan landbank yang akan dibeli KOTA. Total lahan yang akan dikuasai mencapai sekitar 571 ha, tetapi karakter kedua aset tersebut cukup berbeda.
Surabaya lebih diarahkan sebagai proyek properti bernilai tinggi yang diharapkan bisa menghasilkan pendapatan dalam jangka menengah. Sementara Maja memiliki skala lahan jauh lebih besar dan lebih cocok dilihat sebagai proyek township jangka panjang.
Pengembangan Lahan di Surabaya
Melalui akuisisi 99,99 persen PT Art Design Indonesia (ADI) senilai Rp1,2 triliun, KOTA akan mendapatkan landbank sekitar 23 ha di Gunung Anyar, Surabaya.
Lahan tersebut merupakan bagian dari East Gate Surabaya, kawasan terpadu dengan konsep mixed-use. Lokasinya berada di Surabaya Timur dan memiliki akses ke sejumlah kawasan penting, termasuk koridor MERR dan OERR serta kawasan industri Rungkut dan Bandara Juanda.
Dengan karakter pasar Surabaya yang lebih matang, proyek ini berpotensi menyasar segmen menengah-atas, baik melalui pengembangan hunian maupun area komersial.
Namun, tantangan utamanya adalah kebutuhan modal. Dari sekitar 23 ha lahan yang tersedia, jika menggunakan asumsi net saleable area sekitar 50–60 persen, terdapat sekitar 11,5–13,8 ha area yang berpotensi dijual atau dikembangkan.
Menurut pantauan kami di instagram resmi East Gate Surabaya, harga pre launch rumah sekitar Rp2 miliar, sementara ruko mulai dari Rp3 miliar.
Dengan asumsi itu, potensi Gross Development Value (GDV) proyek diperkirakan sekitar Rp4,5–6 triliun.
Di sisi lain, kebutuhan modalnya juga besar. Selain Rp1,2 triliun untuk akuisisi ADI, masih ada sekitar Rp3 triliun capex lanjutan, ditambah estimasi biaya operasional, legalitas, dan pemasaran sekitar Rp450 miliar.
Artinya, total kebutuhan modal berdasarkan skenario tersebut bisa mencapai sekitar Rp4,65 triliun.
Jadi, meskipun Surabaya berpotensi menjadi sumber cash flow dan laba lebih cepat dibandingkan Maja, KOTA tetap membutuhkan eksekusi dan pendanaan yang kuat agar potensi tersebut benar-benar terealisasi.
Meski begitu, ada yang menarik dari harga akuisisi ADI sebesar Rp1,2 triliun, masih sedikit di bawah nilai pasar independen sekitar Rp1,25 triliun.
Mikirsaham Indonesia
Pengembangan Lahan di Maja, Banten
Sementara itu, melalui akuisisi 99,99 persen PT Mandirinusa Grahaperkasa (MGP) senilai Rp3,2 triliun, KOTA akan mendapatkan landbank sekitar 547 ha di Maja, Banten.
Lahan ini akan dikembangkan menjadi kawasan hunian terpadu Green Maja City. Dengan luas sekitar 547 ha, Maja menyumbang sekitar 96 persen dari total 571 ha landbank yang akan masuk ke KOTA.
Potensinya didukung oleh konektivitas KRL Commuter Line melalui Stasiun Maja yang terhubung langsung ke pusat bisnis Jakarta (Tanah Abang), serta rencana pengembangan koridor logistik dan kawasan industri di Banten.
Kalau dilihat dari peta, kawasan Desa Pasir Kecapi ini cukup strategis di kelilingi beberapa cluster yang sedang digarap developer lain, termasuk Ciputra yang sedang mengerjakan 2300 ha di sana.
Namun, karakter pasarnya berbeda dengan Surabaya. Maja lebih cocok menyasar segmen rumah terjangkau atau affordable housing, sehingga keberhasilan proyek akan sangat bergantung pada volume penjualan dan kecepatan penyerapan unit.
Dalam skenario konservatif, dengan asumsi hanya 50 persen yang menjadi area efektif setelah memperhitungkan infrastruktur, fasilitas umum, dan kebutuhan kawasan lainnya, lahan yang bisa dikembangkan sekitar 273,5 ha.
Dengan pendekatan kebutuhan lahan sekitar 160 m² per unit, potensi pengembangannya mencapai sekitar 17.000 unit rumah. Jika menggunakan asumsi harga jual rata-rata Rp400 juta per unit, dengan kisaran Rp350 juta–Rp500 juta, maka potensi gross development value atau nilai penjualan kotor sepanjang proyek berada di sekitar Rp6,8 triliun.
Angka ini bukan proyeksi resmi KOTA, melainkan simulasi konservatif untuk melihat seberapa besar potensi ekonomi dari landbank Maja. Realisasinya tentu akan sangat bergantung pada luas lahan yang benar-benar dapat dikembangkan, harga jual, kecepatan penjualan, serta kebutuhan investasi selama proyek berjalan.
Update Kinerja Keuangan KOTA
Dari pembahasan soal prospek dua landbank dan potensi revenue yang didapat bisa sampai triliunan tentu menarik, tapi ada satu hal penting kita menilai kinerja keuangan KOTA saat ini.
Pada tahun ini yang menarik KOTA berhasil turnaround, dari kerugian sebanyak Rp14,13 miliar pada semester I/2025 menjadi laba Rp16,05 miliar pada semester I/2026.
Namun, perlu diakui meskipun sudah cuan pada paruh pertama ini, KOTA masih menderita kerugian yang diakumulasi mencapai Rp33 miliar.
Bisa dibilang, kepastian rights issue bakal menjadi pendongkrak utama kebangkitan bisnis KOTA. Dari sisi total aset, jika aksi itu sukses akan melejit dari Rp1,9 triliun menjadi Rp7,5 triliun.
Namun, ada catatan penting kedua perusahaan yang akan diakuisisi saat ini belum menghasilkan pendapatan, sementara pengembangan Urbanova di Surabaya masih membutuhkan tambahan capex sekitar Rp3 triliun.
Dengan kondisi tersebut, kontribusi yang lebih berarti terhadap pendapatan dan laba KOTA diperkirakan belum akan langsung terlihat setelah akuisisi, dan baru berpotensi mulai terasa pada 2028–2029.
Jadi, meskipun KOTA sudah berhasil turnaround pada semester I-2026, skala ekspansi yang akan dilakukan jauh lebih besar dibandingkan kemampuan menghasilkan laba saat ini. Inilah yang membuat keberhasilan RI nantinya sangat bergantung pada kemampuan KOTA mengembangkan landbank, memenuhi kebutuhan capex, dan mengubah aset baru tersebut menjadi pendapatan serta laba.
Review Teknikal dan Valuasi Saham KOTA
Terakhir soal sahamnya, kami melihat saham KOTA sudah melaju kencang. Namun, valuasinya masih cukup menarik dengan PBV yang hanya di 1,70 kali.
Secara teknikal, uptrend nya masih kuat dengan volume yang cukup tinggi. Sayangnya, posisinya sudah tidak worth it untuk dikejar karena sudah dekat dengan resistance di 210.
Namun, jika resistance itu berhasil ditembus ke atas, peluang menguji resistance selanjutnya ke 262 semakin terbuka. Meski begitu, kesempatan untuk akumulasi setiap ada retracement cukup menarik diperhatikan selama tren naik masih terjaga dengan support terdekat di 161.
Gimana, menurut kalian menarik dilirik saham KOTA saat ini atau tunggu di posisi lebih murah?
Apa yang Kamu Dapatkan Jika Join Mikirsaham?
- Stockpick Investing Saham Indonesia (Value, Dividen, Growth, Contrarian) Update per bulan
- Tools Trading Plan by Sistem (minimal join Mikirsaham Super dan masih tahap Beta)
- Stockpick mid-term (6 bulan - 2 tahun) saham US (NEW)
- Stockpick trading mingguan untuk saham Indonesia
- Insight Saham Komprehensif untuk saham Indonesia, US
- Diskusi lebih nyaman di member area tanpa ada distraksi
- Grup Diskusi WA (terpisah antara saham Indo, US, dan stockpick trading mingguan)
- Hingga konsultasi private dengan founder kami
Langsung langganan dan pilih plan yang sesuai dengan kebutuhanmu sekarang dengan klik di sini
Jangan lupa follow kami di Googlenews dan kamu bisa baca di sini
