Investasi Properti di Apartemen, Untung atau Rugi?

Mikir Duit – Investasi properti menjadi salah satu yang paling menarik di Indonesia. Permintaan tinggi, sedangkan supply terbatas, artinya ada potensi harga properti terus naik. Namun ingat, tidak semua properti yang akan seperti itu. Salah satunya investasi apartemen. Lalu, apakah investasi apartemen salah satu yang memiliki prospek bagus?

Salah satu pemicu kenaikan harga rumah di Indonesia adalah minat investasi properti di Indonesia yang sangat tinggi. Ingat sekali, saya pernah berminat mencari rumah di Solo,waktu itu mengontak salah satu agen properti. Lalu, sang agen bertanya, “Ini untuk investasi atau tinggal pak?”

Wah, dalam hati, ini kok belum mau beli aja langsung ditanya apakah tujuannya untuk investasi atau tempat tinggal. Namun, usut punya usut, jika untuk investasi tampaknya ditawarkan format cash bertahap karena dalam aturan rumah dalam status KPR alias kredit pemilikan rumah tidak bisa dijadikan untuk sewa rumah dan sebagainya.

Di tengah minat investasi properti yang tinggi, jumlah tanah di Indonesia sangat terbatas. Bahkan, sudah terbatas untuk jumlah penduduk yang ingin memiliki rumah, jumlahnya makin terbatas karena satu orang bisa punya beberapa properti untuk investasi.

Untuk itu, di tengah keterbatasan lahan properti, Indonesia secara bertahap mulai beralih ke bangunan vertikal seperti rumah susun yang bahasa kerennya adalah apartemen. Namun, apakah investasi apartemen akan semenarik investasi properti seperti rumah tapak?

BACA JUGA: Deretan Penyebab Harga Rumah Naik Terus

Risiko Investasi Apartemen

Beberapa konten di TikTok sempat menceritakan beberapa sulitnya menjual apartemen. Tren ini sudah terjadi sejak 2022. Banyak yang ingin menjual apartemen, tapi tidak laku, bahkan sampai terpaksa menjual di bawah harga beli alias seperti cut loss di pasar saham.

Di sisi lain,memiliki apartemen juga banyak biaya yang tinggi dan memasang peralatan rumah tidak se-leluasa seperti rumah tapak. Biaya listrik apartemen juga terbilang lebih mahal dibandingkan rumah tapak. Belum lagi status tanah hak guna bangunan (HGB) yang masa waktunya sekitar 30 tahun. Artinya, setelah periode itu harus ada kekompakkan para pemilik untuk memperpanjang HGB tersebut.

Artinya, tinggal di apartemen yang harganya cukup mahal pun cukup ribet dan tidak ada hak milik atas tanah.

Lalu, apakah kekurangan apartemen itu yang membuat nilai investasinya cenderung turun?

Jika membaca kisah salah seorang pemilik apartemen di daerah Jakarta Utara, dia menceritakan penyebab dari harga apartemen turun bukan pasar melainkan agen properti atau malah pengembang propertinya tersebut.

Jadi, ada yang menceritakan dia membeli apartemen di kawasan Jakarta Utara sekitar Rp600 jutaan. Nah, ketika dia ingin jual, ternyata ditawar oleh pihak pengembang atau agen properti (bagian ini tidak terlalu jelas) hanya Rp300 juta. Padahal, harga jual baru apartemen di sana sudah mencapai Rp1 miliar. Lalu, si pemilik Apartemen masih berani menawarkan harga jual Rp800 juta, atau di bawah harga jual barunya.

Melihat penurunan harga yang signifikan itu, muncul banyak asumsi seperti, ada pihak yang mau membeli murah dan ingin menjual dengan mahal lagi untuk capital gain yang signifikan.

Di luar polemik itu, ada beberapa penyebab lainnya terkait harga jual apartemen yang sulit naik:

• Tingkat permintaan apartemen di Indonesia masih rendah, rata-rata permintaan apartemen dalam bentuk sewa. Itu pun permintaan sewa tidak rutin. Sesuai hukum ekonomi, jika permintaan rendah, sedangkan potensi supply tinggi, ya harga turun.
• Potensi supply apartemen sangat tinggi. Bayangkan, ada berapa banyak apartemen di Jakarta saat ini. Rata-rata harga apartemen yang mengalami kenaikan adalah yang ada di pusat kota, sedangkan yang dipinggiran cenderung tidak laku. Lagipula, tujuan orang tinggal di apartemen untuk dekat dengan kantor bukan tetap tinggal di pinggiran kan?
• Kualitas bangunan apartemen sering menjadi pertanyaan. Bahkan, beberapa memiliki layanan operasional yang buruk, meski pemilik apartemen sudah bayar uang bulanan yang mahal. Belum lagi betapa repotnya pemilik apartemen untuk mengotak-atik apartemen. Hal ini menjadi penyebab sedikitnya minat untuk memiliki apartemen.

Kesimpulan

Jika tujuanmu membeli apartemen adalah investasi, rasa-rasanya lebih baik diurungkan. Pasalnya, sampai itu apartemen bisa disewakan atau laku dijual, artinya kamu bakal mengeluarkan biaya bulanan yang tidak sedikit. Kecuali, apartemen yang ingin kamu beli memang untuk ditinggali, serta memiliki value seperti dekat dengan kantor dan sekolah anak dengan kualitas bangunan dan fasilitas umum yang mumpuni.

Namun, lebih baik kalau investasi janganlah ke properti. Alasannya, investasi ke properti hanya membuat harga rumah maupun apartemen makin mahal dan tidak terjangkau untuk generasi selanjutnya. Hal ini tidak cuma terjadi di Indonesia, tapi juga seluruh dunia.

Sampai-sampai beberapa negara melarang investor asing punya apartemen. Hal itu dilakukan untuk meredam kenaikan permintaan pembelian properti. Penyebabnya, hampir 100 persen generasi milenial dan Z bakal kesulitan membeli rumah.

Bayangkan, betapa kasiannya generasi milenial dan Z harus membeli rumah dengan KPR bertenor 30 tahun atau hampir 50 persen dari kehidupan aktifnya. Mana rumah yang dibeli jauh dari kantor lagi.

Yuk, investasi ke instrumen lain saja seperti saham properti, EBA-SP [seperti reksa dana dengan aset investasi ke produk KPR], yang sudah ada untuk investor ritel meski belum jelas bagaimana prospeknya hingga KIK EBA atau KIK DIRE, yakni produk investasi seperti reksa dana dengan aset pemberi cuannya adalah properti.

Setuju?