Diskon PPN Properti 100 Persen Dimulai, Waktunya Beli Rumah?
Pemerintah kasih diskon PPN properti 100 persen untuk hunian baru ready stock. Namun, suku bunga lagi tinggi, apakah saatnya borong properti sekarang?
MIkirduit – Pemerintah Indonesia tampaknya lagi ingin menggenjot pendapatan sektor properti. Hal itu terlihat dari perluasan kebijakan diskon PPN pembelian properti ready stock yang diperluas hingga ke Rp5 miliar dan warga negara asing boleh ikut beli untuk rumah di harga Rp2 miliar hingga Rp5 miliar. Dengan berbagai potongan pajak ini, apakah saat ini posisi yang baik untuk beli rumah?
Jadi, per Oktober 2023, pemerintah menerbitkan insentif kepada sektor properti seperti saat pandemi Covid-19, yakni diskon PPN pembelian properti baru siap huni sebesar 100 persen dari total PPN sebesar 11 persen. Jadi, jika harga rumah Rp1 miliar, berarti akan ada diskon Rp110 juta karena tidak dikenakan PPN lagi sebesar 11 persen.
Kebijakan ini berlaku mulai November 2023 hingga Desember 2024, di mana diskon 100 persen berlaku pada November 2023 hingga Juni 2024, sedangkan Juli hingga Desember 2024 diskonnya menciut jadi 50 persen. Adapun, spesifikasi rumah yang bisa mendapatkan insentif ini hingga rumah Rp5 miliar. Namun, pemerintah hanya menanggung 100 persen diskon untuk Rp2 miliar pertama.
Jadi, jika ada orang yang membeli rumah Rp5 miliar, berarti PPN yang ditanggung cuma Rp2 miliar. Sedangkan, Rp3 miliarnya tetap kena PPN sebesar 100 persen. Dengan begitu, total PPN yang dibayarkan menjadi Rp5,33 miliar. Artinya, ada diskon sekitar 40 persen.
Bahkan, demi menyemarakkan insentif properti ini untuk mendorong permintaan pembelian hunian, pemerintah juga mengizinkan warga negara asing yang punya NPWP untuk membeli rumah dengan insentif PPN tersebut.
Pertanyaannya, kalau begitu, apakah saat ini menjadi waktu yang tepat beli rumah?
Surya Rianto
Menghitung Waktu yang Tepat Beli Rumah
Salah satu hal yang membuat banyak orang berpikir dua kali dalam membeli rumah adalah saat ini kondisi suku bunga lagi tinggi. Meski, jika ambil promo KPR, biasanya diberikan tingkat bunga fix selama beberapa tahun pertama. Sehingga meski saat ini suku bunga tinggi, tingkat suku bunga KPR kita tidak akan terpengaruh.
Dalam mengambil KPR sendiri ada dua skema yang bisa digunakan, yakni skema KPR bunga floating dengan KPR bunga tetap yang biasanya diterapkan oleh perbankan syariah. Sebenarnya, lebih untung yang mana?
Pertama, untuk KPR bunga floating, biasanya pada beberapa tahun pertama akan mendapatkan bunga promo tetap. Misalnya, BCA menawarkan bunga KPR tetap sebesar 3,7 persen untuk 3 tahun pertama. Sisanya, ya akan masuk suku bunga floating. Berapa kisaran cicilannya?
Kami menggunakan asumsi, harga properti Rp500 juta dan uang muka sebesar 5 persen, yakni Rp25 juta. Jadi, total plafon pinjaman sekitar Rp475 juta. Asumsi bunga promo sebesar 3,7 persen dan bunga floating sekitar 10 persen. [mengacu ke Suku Bunga Dasar Kredit BBCA untuk KPR per September 2023 sekitar 7 persen. Angka 10 persen ditambahkan biaya premi yang dimasukkan ke dalam komponen bunga]
Hasilnya, cicilan per bulan selama tiga tahun pertama menjadi Rp2,8 juta. Lalu, cicilan mulai tahun keempat hingga selesai sekitar Rp4,3 juta sampai Rp4,7 juta per bulan. Total, uang yang dikeluarkan sebesar Rp1 miliar.
Bagaimana dengan KPR syariah? kami menggunakan asumsi produk rumah yang sama, tapi skema pembiayaan yang berbeda. Kami menggunakan asumsi KPR syariah BRIS, yakni 6,25 persen reguler. Hasilnya, cicilan sejak bulan pertama sekitar Rp4,66 juta per bulan. Hasilnya menjadi Rp1,11 miliar.
Wah, lebih murah KPR biasa ya berarti? tapi ingat bunga floating KPR biasa itu menggunakan asumsi pergerakan suku bunga. Sehingga tingkat ketidakpastian KPR bunga floating sangat tinggi dibandingkan dengan bunga tetap.
Surya Rianto
Jadi Waktunya Beli?
Sebenarnya, waktu untuk beli rumah juga tidak harus memaksakan sekarang juga karena ada promo diskon. Namun, kamu harus melakukan checking kesehatan dan peforma keuangan personal dulu. Beberapa yang diperhatikan seperti:
- Apakah penghasilan per bulan bisa mengcover cicilan KPR per bulan tanpa ada risiko gagal bayar yang besar. Maksimal 30 persen dari total pendapatan.
- Bagaimana kondisi aset likuid sebagai dana darurat jika ada hal yang tidak bisa dikendalikan seperti pandemi Covid-19
- Bagaimana strategi menyiapkan dana sinking fund untuk antisipasi jika kehilangan atau penurunan pendapatan agar KPR bisa tetap terbayarkan.
- Apakah masih ada utang yang masih belum lunas. Jika ada, hitung keberadaan utang itu dan akumulasikan dengan potensi cicilan KPR. Apakah nominalnya masih setara 30 persen dari total penghasilan. Kalau lebih, kamu lebih baik memperbaiki keuangan dari masalah utang terlebih dulu saja.
Jadi, jangan pernah memaksakan untuk beli rumah jika kondisi keuangan belum terlalu kokoh. Perhitungkan banyak hal lainnya seperti kemampuan bayar cicilan dan sebagainya. Tujuannya, agar kamu bisa melunasi KPR dan rumah menjadi sepenuhnya milikmu.
Mau dapat guideline saham dividen 2024?
Pas banget, Mikirduit baru saja meluncurkan Zinebook #Mikirdividen yang berisi review 20 saham dividen yang cocok untuk investasi jangka panjang lama banget.
Kalau kamu beli #Mikirdividen edisi pertama ini, kamu bisa mendapatkan:
- Update review laporan keuangan hingga full year 2023 dalam bentuk rilis Mikirdividen edisi per kuartalan
- Perencanaan investasi untuk masuk ke saham dividen
- Grup Whatsapp support untuk tanya jawab materi Mikirdividen
- Siap mendapatkan dividen sebelum diumumkan (kami sudah buatkan estimasinya)
Yuk langsung join Mikirdividen DISKON LANGSUNG Rp100.000 klik di sini ya
Jangan lupa follow kami di Googlenews dan kamu bisa baca di sini
