Jejak Meikarta, Bukti Risiko Investasi Properti

Mikir Duit – Investasi properti masih menjadi primadona bagi sebagian orang. Alasannya, harga properti berpotensi selalu naik mengalahkan inflasi. Namun, jika properti yang dibeli bernasib seperti Meikarta, bukannya untung jadi rugi dong? jadi seberapa menarik investasi di properti?

Sebenarnya, kasus Meikarta ini agak berbeda dibandingkan dengan kasus penipuan properti lainnya. Biasanya, kasus penipuan properti mayoritas berkedok perumahan syariah yang tidak menerima kredit pemilikan rumah (KPR) atau kredit pemilikan apartemen (KPA). Jadi, pembayaran bisa dilakukan secara tunai maupun cash bertahap.

Cash bertahap adalah metode pembayaran di mana pembeli properti menyicil pembelian rumah langsung kepada pengembang dengan tenor yang lebih pendek.

Masalahnya, jika pengembang properti hanya menyediakan pembayaran melalui tunai dan cash bertahap berarti bisa menjadi tanda masalah. Soalnya, pengembang yang bisa dapat akses KPR atau KPA dari bank adalah pengembang properti yang sudah memenuhi syarat. Jadi, rada aneh jika sebuah pengembang properti tidak menyediakan fasilitas KPR atau KPA.

Bahkan, dengan alasan syariah, sebenarnya pengembang properti bisa menyediakan kredit pembiayaan rumah (KPR) dengan bank syariah seperti dengan PT Bank Syariah Indonesia Tbk. (BRIS) atau unit usaha syariah beberapa bank umum.

Kalau begitu, kenapa proyek Meikarta yang sudah menyediakan fasilitas KPR untuk pembelinya tetap mengalami kegagalan?

Kronologi Proyek Meikarta

Pasti, kamu ingat bagaimana gencarnya iklan Meikarta saat pertama kali diluncurkan sekitar 2017-an. PT Lippo Cikarang Tbk. (LPCK) selaku pemilik proyek beriklan hampir di seluruh media mulai televisi, cetak, hingga online. Mayoritas masyarakat langsung berpikir kalau Meikarta adalah proyek masa depan seperti Bumi Serpong Damai (BSD) atau minimal seperti kota kecil di Tangerang yang dibangun PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) di Karawaci.

Bahkan, waktu itu proyek Meikarta sudah memiliki fasilitas KPR dari beberapa bank yang sudah bekerja sama. Hal itu wajar, toh ini proyek yang dijalankan Lippo Group, salah satu pengusaha properti di Indonesia.

Proyek Meikarta adalah salah satu proyek raksasa seluas 22 juta meter persegi dengan nilai investasi ditaksir sekitar Rp278 triliun.

Namun, pembangunan proyek Meikarta sempat terhadang oleh Pemprov Jawa Barat. Wakil Gubernur Jawa Barat saat itu Deddy Mizwar mengaku menolak proyek Grup Lippo tersebut karena belum memenuhi syarat izin Tata Ruang yang berlaku.

Sampai akhirnya, kasus suap Meikarta terbongkar pada 22 November 2018. Dalam kasus itu, ada 9 tersangka dari pihak pemerintahan daerah Kabupaten Bekasi, Pemerintahan, hingga pihak terkait Lippo Group.

Setelah kasus suap, Lippo Group masih menebarkan keyakinan kalau proyek Meikarta itu akan terus berlanjut. Apalagi, LPKR, induk perusahaan properti Grup Lippo dapat modal baru Rp11,2 triliun dari penerbitan saham baru alias rights issue.

Presiden Direktur LPKR John Riady dalam rilisnya pada 16 Juli 2019 menyebutkan, dana rights issue itu akan digunakan perseroan untuk melanjutkan proyek di sejumlah daerah, salah satunya Meikarta.

Adapun, Meikarta mengklaim sudah sempat serah terima 1.800 unit apartemen dari tower 9-12 sejak 2020. Lalu, ke depannya, serah terima akan dilakukan secara bertahap hingga 2027. Artinya, sudah 10 tahun sejak proyek itu digembar-gemborkan di media massa.

Kenapa Meikarta Dapat Akses KPR?

Kekacauan proyek Meikarta membuat salah bank yang bekerja sama, yakni PT Bank Negara Indonesia (Persero) Tbk. (BBNI) sempat menunda penyaluran KPR baru untuk mega proyek tersebut pada 2018. Alasannya, mereka masih menunggu kepastian proyek setelah kasus suap tersebut.

BBNI sendiri menyediakan fasilitas KPR untuk Meikarta karena merupakan salah satu kreditur untuk utang modal kerja untuk Meikarta.

Di sisi lain, PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Tbk. (BBRI) sedari awal tidak ikut menyalurkan KPR ke Meikarta. Ditambah, BBRI juga tidak punya perjanjian kerja sama dengan proyek Grup Lippo tersebut.

Saat kasus Meikarta mencuat, pihak BBRI sempat mengungkapkan, pihaknya hanya menyediakan fasilitas KPR untuk pengembang yang memenuhi syarat seperti, harus memastikan izin peruntukan lahan. Lalu, ada surat analisis mengenai dampak lingkungan (Amdal).

Hitungan Untung-rugi Investasi di Meikarta

Jika dihitung harga beli apartemen Meikarta senilai Rp220 juta pada 2017. berarti saat ini ya nilainya mungkin belum ada jika huniannya belum tersedia. Padahal, banyak pembeli Meikarta itu bertujuan untuk investasi dengan menyewakan asetnya tersebut.

Bayangkan, misalnya uang Rp220 juta itu ditempatkan di deposito dengan asumsi keuntungan 2 persen per tahun. Berarti per 2023, nilainya sudah sekitar Rp242 juta. Jika, menempatkan di instrumen surat berharga negara (SBN) fixed rate yang memiliki kupon hingga 7 persen per tahun, nilainya kini senilai Rp308 juta.

Bahkan, jika uang itu diinvestasikan di saham PT Bank Central Asia Tbk. (BBCA) sejak 5 tahun yang lalu, kini uangnya sudah menjadi sekitar Rp400 juta.

Tips Investasi Properti

Dalam investasi properti, ada dua pilihan yang bisa diambil, membeli sejak masih belum dibangun atau secara indent atau membeli setelah jadi.

Kelebihan membeli secara indent, pastinya harga jual lebih murah. Namun, risikonya jika proyek itu malah mangkrak. Artinya, harga murah tapi risiko mangkrak juga besar, meski pengembangnya terkemuka.

Lalu, kelebihan membeli setelah lingkungan jadi berarti harus mengeluarkan modal yang lebih besar. Namun, keuntungannya berarti lingkungan sudah ada dan risiko mangkrak menjadi sangat kecil.

Salah satu tipsnya untuk menghindari pengembang nakal adalah dengan pembiayaan lewat KPR. Kalau tidak ingin terjebak KPR tenor panjang, kita bisa ajukan KPR tenor pendek, meski cicilan menjadi lebih tinggi.

Soalnya, bank tidak asal menyediakan fasilitas KPR ke pengembang properti. Pasti ada ketentuan yang harus dipenuhi oleh pengembang propertinya.

Jadi, kamu masih tertarik untuk investasi properti?