Efek Insentif PPN ke Saham Properti, Bikin Harga Naik?

Mikirduit – Pemerintah mengumumkan insentif gratis PPN untuk pembelian rumah baru yang maksimal harganya hingga Rp2 miliar dengan harapan bisa mendongkrak permintaan properti. Pertanyaannya, apakah itu akan positif untuk emiten properti?

Kebijakan insentif kepada sektor properti itu diberikan karena kontribusi sektor properti dan konstruksi mencatatkan penurunan sebesar 0,67 persen dan 2,7 persen kepada pertumbuhan ekonomi Indonesia. Padahal, kedua sektor itu memiliki kontribusi ke ekonomi Indonesia hingga 14-16 persen. 

Ditambah, sektor properti juga bisa dibilang memiliki dampak multiplier effect ke sektor lainnya seperti semen, keramik, cat, furniture, elektronik, dan pendukung kepemilikan sebuah rumah baru. Sehingga jika sektor properti tumbuh, bisa mengerek sektor lainnya ikut mendapatkan kenaikan permintaan. 

Namun, apakah kebijakan PPN gratis untuk properti baru yang ready stock ini efektif mendongkrak permintaan hingga mendorong kinerja emiten properti?

Evaluasi Insentif PPN Properti Terhadap Kinerja Emiten Properti

Sebelumnya, pemerintah sempat memberikan insentif ke sektor properti dengan cara serupa, yakni memberikan diskon PPN hingga 100 persen untuk membeli rumah baru yang sudah siap huni. Insentif ini dinilai ampuh untuk meningkatkan permintaan properti karena ibarat diskon besar untuk beli rumah baru. 

Jika normal, dalam pembelian properti dikenakan PPN sebesar 11 persen. Jika beli rumah senilai Rp1 miliar, berarti kena pajak sekitar Rp110 juta. Bayangkan, jika nominal pajak itu hilang, berarti pembeli bisa hemat sekitar Rp110 juta. 

Lalu, gimana efeknya kepada kinerja penjualan saham properti? 

Kami pun mengelaborasi data marketing sales tiga saham properti, yakni BSDE, CTRA, dan SMRA. Hasilnya, ketiga saham itu mencatatkan kenaikan marketing sales pada 2021 yang cukup signifikan. 

Misalnya, BSDE mencatatkan kenaikan marketing sales sebesar 18 persen pada 2021, sedangkan CTRA naik 48 persen, dan SMRA naik 57 persen. 

Namun, insentif PPN properti yang dirilis sejak Agustus 2021 hanya berlaku hingga akhir tahun. Setelahnya, pemerintah memutuskan perpanjang hingga September 2022 dengan perubahan ketentuan diskon pajak menjadi hanya 50 persen untuk harga rumah maksimal Rp2 miliar.

BACA JUGA: Begini Perbedaaan Marketing Sales dengan Penjualan untuk Saham Properti 

Di sini, marketing sales beberapa emiten properti langsung otomatis melambat. BSDE hanya mencatatkan kenaikan sebesar 14,28 persen, CTRA hanya naik 10,81 persen, sedangkan SMRA turun 5,76 persen. 

Sementara itu, berkah insentif PPN properti bukan hanya berkah bagi perbankan, yakni tingkat pertumbuhan KPR bisa tumbuh lebih agresif. 

Hal itu terlihat, dari pertumbuhan KPR di 2020 yang cuma 3,4 persen bisa naik menjadi 9,7 persen pada 2021. Meski, sempat kembali melambat menjadi 7,6 persen pada 2022. 

Prospek Insentif PPN Properti Baru Hingga Juni 2024

Sebenarnya, kami menilai insentif PPN properti baru hingga Juni 2024 ini adalah lanjutan insentif sebelumnya yang sempat diputus pada September 2022. Pasalnya, jika insentif dilanjutkan, para developer belum memiliki rumah siap huni yang bisa dijual dengan diskon PPN tersebut. Jadi, diberikanlah waktu sekitar hampir 1 tahun untuk developer menyiapkan rumah siap huni agar insentif PPN properti bisa lebih efektif. 

Sehingga, hasilnya berpotensi meningkatkan marketing sales para saham properti, terutama pengembang besar yang sudah punya dana untuk bangun rumah siap huni. Masalahnya adalah situasi saat ini berbeda 180 derajat dengan situasi pada 2021, apa saja yang membedakan kondisi saat ini dengan 2021? 

Pertama, tingkat suku bunga acuan. Saat ini, posisi tingkat suku bunga acuan Bank Indonesia di 6 persen, level tertinggi sejak 2019. Sebenarnya, level suku bunga tinggi ini tidak terlalu berpengaruh terhadap debitur KPR baru yang bakal dapat suku bunga fix dari bank. Hanya saja, lebih ke efek nasib roda ekonomi saat suku bunga tinggi apakah bisa meningkatkan daya beli untuk sektor properti? 

Apalagi, targetnya adalah rumah di bawah Rp2 miliar, yang kami ekspektasikan untuk rumah Rp1 miliar sampai Rp2 miliar masih ada banyak pembeli. Asumsinya, pasar menengah ke atas lebih tahan gejolak ekonomi. Namun, rumah di bawah Rp1 miliar berpotensi sulit mendapatkan pembeli karena segmen menengah juga agak kesulitan menghadapi perlambatan roda ekonomi. Kecuali, ada yang sudah berencana beli rumah. 

Sementara itu, perbankan juga akan lebih ekstra hati-hati dalam menyalurkan kredit KPR karena risiko kredit bermasalah meningkat saat suku bunga tinggi. 

Jika dibandingkan dengan suku bunga acuan BI pada 2021 itu masih berada di level rendah sekitar 3,5 persen.Sehingga likuiditas atau uang beredar cukup banyak dan bisa menarik banyak peminat insentif tersebut.

Kedua, posisi kondisi ekonomi. Jika di 2021, kondisi ekonomi seluruh dunia, termasuk Indonesia bersiap bangkit dari basis yang rendah menjadi tinggi. Sementara itu, basis pertumbuhan di 2023 sudah cukup tinggi, sehingga efek dari insentif PPN properti terhadap kontribusi ke pertumbuhan ekonomi tidak bisa seagresif di 2021. 

Ketiga, laju pertumbuhan KPR per September 2023 sudah cukup tinggi sebesar 12 persen. Hal ini berbanding terbalik dengan periode 2021 di mana pertumbuhan KPR lagi melambat hingga cuma naik 3,4 persen. Dengan elaborasi tingkat suku bunga tinggi, berarti potensi kenaikan permintaan KPR akan lebih sulit naik tinggi lagi karena daya beli untuk kredit rumah mulai melambat, meski ada diskon PPN tersebut.

Dari tiga perbedaan kondisi itu, kami menilai kebijakan ini bisa berdampak positif terhadap kinerja emiten properti, meski dampaknya lebih kecil dibandingkan dengan periode 2021. Namun, insentif ini bisa membuat harga rumah menjadi lebih tinggi. Pasalnya, pembeli rumah dengan insentif ini mayoritas orang yang ingin berinvestasi real-estate bukan yang butuh rumah. 

Kecuali, dalam ketentuan orang yang bisa memanfaatkan insentif ini adalah orang yang beli rumah pertama. Itu baru bisa membantu maintain harga properti. 

Namun, dari beberapa kebijakan pemerintah saat ini sepertinya hanya fokus ke penyerapan properti siap huni. Seperti, warga negara asing yang bisa beli apartemen hingga insentif yang terbaru. Dengan begitu, ada risiko harga properti naik makin tinggi dan masyarakat yang beneran butuh rumah makin sulit menjangkaunya. 

Berikut ini grafik [hanya bisa dilihat di web dan tidak terlihat di newsletter] yang menunjukkan tren harga rumah skala kecil lebih tinggi dibandingkan menengah besar. Apa penyebabnya? karena insentif banyak mengucur ke segmen kecil, tapi tidak tepat sasaran yang akhirnya dibeli oleh spekulan properti [beli untuk investasi]

Walaupun, pemerintah memberikan insentif subsidi biaya administrasi Rp4 juta untuk segmen pembeli rumah menengah ke bawah. Namun, itu ibarat pemanis di mana penikmatnya hanya segelintir dari banyak orang di segmen tersebut. Soalnya, kondisi ekonomi melambat dan suku bunga tinggi membuat segmen menengah ke bawah tidak terpikir untuk fokus beli rumah dengan iming-iming diskon administrasi Rp4 juta. Apalagi, diskon PPN jika mengacu ke kebijakan sebelumnya hanya berlaku ke rumah siap huni non-indent yang harganya tidak cocok dengan segmen menengah ke bawah. 

Kesimpulan

Jika dilihat dengan adanya sentimen ini, saham BSDE menjadi yang paling murah dibandingkan dengan saham properti besar lainnya, seperti CTRA, SMRA, atau PWON. Bahkan, saham BSDE paling murah jika dibandingkan dengan metriks price to earning ratio (PER) maupun price to book value (PBV

Namun, kami menilai untuk saat ini, efek kebiijakan insentif PPN Properti tidak akan mengerek harga saham properti lebih jauh lagi. Apalagi, periode insentif 100 persen terjadi saat puncak suku bunga tinggi di Januari-Juni 2024. Di mana, kami baru ekspektasi suku bunga mulai turun setelah Juni 2024. 

Adapun, pemerintah memberikan diskon 50 persen PPN properti untuk periode setelah Juni sampai akhir 2024. Di sini, mungkin efek insentif akan lebih terasa, meskid diskonnya lebih murah. 

Sementara itu, secara sektoral, bobot saham properti ke IHSG itu sangat rendah hanya sekitar 2,4 persen. Sehingga, peluang sektor properti menerima daya beli dari big fund sangat kecil. Ada, tapi tidak akan terlalu banyak karena korelasi dengan IHSG yang terlalu jauh. 

Bagaimana dengan PANI? untuk PANI sendiri kasus khusus karena hasil backdoor listing. Beberapa taipan pun menyokong saham tersebut sehingga bisa meroket cukup tinggi. Namun, pergerakan harga sahamnya di luar wajar sektor properti. 

Jadi, apakah harus borong saham properti segera? menurut kami jika ingin cicil monggo dari yang valuasinya termurah. [setidaknya jangan PANI yang sudah terlalu mahal sekali dan risiko sangat besar]. Namun, kalau berharap bisa meroket multibagger ya peluangnya kecil sih.

Mau dapat guideline saham dividen 2024?

Pas banget, Mikirduit baru saja meluncurkan Zinebook #Mikirdividen yang berisi review 20 saham dividen yang cocok untuk investasi jangka panjang lama banget.

Kalau kamu beli #Mikirdividen edisi pertama ini, kamu bisa mendapatkan:

• Update review laporan keuangan hingga full year 2023 dalam bentuk rilis Mikirdividen edisi per kuartalan
• Perencanaan investasi untuk masuk ke saham dividen
• Grup Whatsapp support untuk tanya jawab materi Mikirdividen
• Siap mendapatkan dividen sebelum diumumkan (kami sudah buatkan estimasinya)

 Yuk langsung join Mikirdividen DISKON LANGSUNG Rp100.000 klik di sini ya

Jangan lupa follow kami di Googlenews dan kamu bisa baca di sini