BKSL Dibumbui Aroma Next PANI Karena Landbank Jumbo, Begini Peluang dan Risikonya
Saham emiten properti yang menggarap kota mandiri Sentul City, BSKL banyak menyorot perhatian dari tahun lalu. Saham-nya sudah naik ratusan persen berkat story BIOTOWN, KEK, sampai PLTS. Kira-kira gimana prospek-nya ke depan, mampukah menembus level 200?
Mikirduit - Saham BKSL sejak tahun lalu berhasil bangkit dan mulai menarik banyak sorotan pasar. Padahal dulu-nya parkir di gocap, bahkan sempat terjun ke 29 perak. Berbekal story BIOTOWN, KEK, sampai dibangun PLTS bersama Danantara, akankan mendongkrak saham BKSL terbang ke atas 200?
Highlight
- Saham BKSL sudah lama parkir digocap empat tahunan, bahkan sempat terjun ke 29 perak karena pengelolaan lahan yang kurang efektif, padahal punya 14.000 hektar cadangan lahan sampai berakhir rugi.
- Story BSKL akhirnya mulai berubah setahun ke belakang berkat konsep BIOTOWN, KEK, sampai PLTS bersama Danantara yang membuat harga saham-nya naik lagi dan sempat semakin mendekati level 200.
- Perubahan juga mulai terlihat di fundamental, ada potensi kinerja 2025 mengalami kenaikan sampai lima kali lipat lebih dari bottom line 2024 lalu..
- Untuk diskusi saham secara lengkap, pilihan saham bulanan, dan insight komprehensif untuk member, kamu bisa join di Mikirsaham dengan klik link di sini.
Historis Kelam Saham BKSL : Pernah Terjun dari Gocap
Dalam satu dekade terakhir, kami memantau saham BKSL pernah mencapai level tertinggi di 233 secara intraday, tepatnya pada 2 Maret 2018. Sayangnya, level tinggi itu tidak bertahan lama, belum sampai sebulan saham BKSL sudah turun lagi ke bawah 200.
Bahkan yang mengejutkan pada Juli 2018 saham BKSL sudah ambles ke bawah 100, artinya dari level tertinggi itu penurunan-nya sudah lebih dari 50%. Sejak saat itu, saham BKSL pernah bangkit lagi, tetapi belum mampu ke 200 lagi, mentok hanya kisaran 150 pada 22 Februari 2019.
Sayangnya lagi, setelah kebangkitan itu malah kembali ambyar ke level gocap dan bertahan dalam waktu yang cukup lama sekitar empat tahunan, paling parah pada pertengahan 2024 saham BKSL malah terjun ke 29 perak.
Namun, ini malah yang menjadi menarik, ketika harga BKSL di 29 perak tepatnya pada 12 Juli 2024, tak berlangsung lama hanya sekitar dua minggu saham ini langsung bangkit lagi ke gocap.
Berbeda dengan tahun-tahun lalu yang parkir tahunan di gocap, ternyata kali ini saham BKSL tidak berhenti, sampai saat ini level 100 sudah tertembus bahkan sempat ke 193, hanya tinggal sedikit lagi menuju 200. Adapun terkini (8/1/2026) saham BKSL berada di posisi Rp149 per saham.
Saham BKSL sempat bertahun-tahun berada di gocap bukanlah tanpa alasan, kalau kita menggali kinerja keuangan-nya ternyata saham ini mengalami kerugian.
Tahun 2020 ketika pandemi Covid-19 melanda menjadi tahun paling sulit bagi BKSL yang menelan kerugian sampai Rp609 miliar. Berlanjut pada 2021 BKSL mulai hidup dengan keuntungan Rp261 miliar, tetapi 2022 malah rugi lagi sampai Rp163 miliar.
Selain karena pandemi, jika melihat lebih jauh dari sisi landbank, kami nilai ada hubungan dengan pengembangan properti yang tidak efisien. BKSL ini pada dasarnya merupakan development properti dengan cadangan lahan 14.000 hektare.
Namun, pada 2019-2022 , rata-rata marketing sales (pra-penjualan) berada di bawah Rp850 miliar per tahun, angka yang sangat kecil dibandingkan nilai total aset lahan yang dikuasai. Hal ini menunjukkan adanya "aset menganggur" (idle assets) yang besar tidak menghasilkan arus kas cepat
Kemudian, berlanjut lagi pada kinerja bottom line pada 2023, BKSL justru mencatat untung Rp332 miliar, tetapi hanya sekejap rasanya, karena setahun berikutnya laba turun drastis hanya tersisa Rp13 miliar, ini karena pada semester I/2024 lalu BKSL merugi Rp56 miliar, ditambah kerugian di kuartal I/2024 lebih bengkak sampai Rp108 miliar. Kerugian ini memangkas banyak keuntungan yang hanya dihasilkan pada kuartal II/2024 sebanyak Rp181 miliar.
Titik Balik BKSL : BIOTOWN dan KEK
Meski begitu, sejak jatuh pada pertengahan 2024 itu, setelah itu saham BKSL mengalami titik balik.
Story berubah sejak manajemen mengembangkan proyek BIOTOWN yang sudah dikonsepkan sekitar 2023 - 2024. Periode ini menggeser konsep Sentul City ke kawasan tematik, mematangkan ide health-oriented township.
BIOTOWN, merupakan kawasan terpadu yang dirancang sebagai kota kesehatan pertama di Indonesia. BIOTOWN bukan sekadar proyek properti, melainkan ekosistem kesehatan berbasis lima pilar utama, mulai dari layanan medis, care, farmasi, sains, hingga perangkat kesehatan. Dengan pendekatan ini, BKSL tidak lagi menjual lahan sebagai komoditas biasa, tetapi sebagai bagian dari kawasan bernilai tambah tinggi.
Setelah konsep BIOTOWN terbentuk, langkah berikutnya menjadi logis, yakni pengajuan status Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Kesehatan.
Status KEK diproyeksikan menjadi akselerator utama, karena membuka peluang insentif fiskal, kemudahan investasi, serta menarik pemain global di industri kesehatan.
Surya Rianto
Saat ini, BKSL masih menyusun rencana kerja dan business plan BIOTOWN bersama konsultan internasional dari China, sekaligus mempersiapkan dokumen pengajuan KEK. Isu penundaan izin yang sempat beredar telah dibantah manajemen, dengan penegasan bahwa seluruh proyek tetap berjalan sesuai rencana.
Pengajuan status KEK adalah langkah logis karena memberikan keuntungan strategis berupa:
- Fasilitas Pajak: Tax holiday dan pembebasan PPN.
- Kemudahan Impor: Mempermudah masuknya alat kesehatan canggih dan bahan baku farmasi.
- Regulasi Tenaga Kerja: Kemudahan izin bagi tenaga medis atau ahli asing.
Selain proyek dan fundamental, BKSL juga mendapat dorongan dari peningkatan konektivitas kawasan.
Sejak Juni 2025, rute TransJakarta P11 Blok M–Bogor resmi beroperasi dan berhenti di Bellanova Country Mall, meningkatkan akses transportasi publik ke Sentul City. Ke depan, akses tambahan juga diproyeksikan hadir dari pembangunan Tol Sentul–Cipanas serta rencana perluasan LRT Jabodetabek.
Peningkatan konektivitas ini memperkuat daya tarik Sentul City sebagai kawasan hunian, komersial, dan tematik, sekaligus mendukung monetisasi lahan BKSL dalam jangka menengah hingga panjang.
PLTS: Unlocking Landbank, Bukan Sekadar Diversifikasi
Di tengah pematangan BIOTOWN dan pengajuan KEK, BKSL juga mulai membuka bab baru melalui bisnis energi terbarukan. Lewat anak usaha PT Sentul City Green Energy, perseroan menjajaki pengembangan Pembangkit Listrik Tenaga Surya (PLTS), termasuk penyediaan panel surya, inverter, dan sistem penyimpanan energi (BESS).
Langkah ini bukan belokan mendadak. Dengan cadangan lahan lebih dari 14.000 hektare, BKSL memiliki salah satu aset paling ideal untuk pengembangan PLTS berskala besar. PLTS diposisikan sebagai bagian dari strategi unlocking landbank, sekaligus mendukung konsep kawasan hijau dan berkelanjutan, terutama untuk BIOTOWN dan Sentul City secara keseluruhan.
Dalam konteks inilah muncul potensi kolaborasi dengan Badan Pengelola Investasi (BPI) Danantara Indonesia.
Keterlibatan Danantara, jika terealisasi, akan mendorong proyek PLTS BKSL ke skala infrastruktur jangka panjang, bukan sekadar proyek energi kecil.
Alurnya pun menjadi jelas: BIOTOWN memberi fungsi kawasan, KEK memberi daya tarik dan insentif, PLTS memberi efisiensi energi sekaligus monetisasi lahan, dan Danantara berpotensi menjadi enabler dari sisi pendanaan dan skala.
Meski, semua narasi PLTS hingga KEK itu sudah dibantah mentah-mentah oleh Danantara pada Agustus 2025 (ketika harga saham BKSL juga lagi berlfluktuasi cukup signifikan).
Transaksi Jumbo dengan Genting
BKSL juga punya momen penting dengan melakukan penjualan lahan seluas 152 hektar kepada PT Genting Properti Abadi senilai Rp2,05 triliun. Menariknya, dalam transaksi jumbo itu tidak melibatkan penilai independen.
Dari keterangan manajemen BKSL, penjualan itu akan dibangun jalur yang menghubungkan sentul city ke jalur puncak II. Genting juga akan membangun beberapa proyek seperti lapangan Golf, perumahan, area komersil n lainnya. Sampai November 2025, manajemen BKSL menyebutkan dokumen transaksi sudah mencapai tahap akhir.
Harga transaksi penjualan lahan BKSL itu disebut harga premium karena mencapai Rp1,35 juta per m2. Jika dihitung nilai buku-nya, lahan itu hanya senilai Rp11,4 miliar. Artinya dalam catatan keuangan BKSL setelah transaksi selesai antara kuartal IV/2025 atau kuartal I/2026 bisa ada catatan pendapatan hasil jual aset yang nilainya triliunan. Nilainya berpotensi di atas rata-rata pendapatan BKSL.
Fundamental Berubah: Turnaround Sudah Terlihat di Laporan Keuangan
Perubahan narasi ini mulai diikuti oleh perbaikan kinerja keuangan yang nyata. Hingga September 2025, laba bersih BKSL telah mencapai sekitar Rp96 miliar, melonjak lebih dari lima kali lipat dibandingkan laba sekitar Rp17 miliar pada periode sebelumnya.
Secara kuartalan, sinyal turnaround terlihat jelas di kuartal III/2025, ketika BKSL berhasil membalikkan kondisi dari rugi Rp46 miliar pada 3Q24 menjadi laba Rp57 miliar pada 3Q25.
Yang lebih penting, sepanjang kuartal yang telah berjalan di 2025, BKSL mampu mencatatkan laba secara beruntun.
Bagi pasar, konsistensi ini sering kali menjadi titik awal re-rating valuasi, karena menandakan bahwa fase pemulihan sudah mulai terbentuk, bukan lagi sekadar laba satu kali.
Pertumbuhan kinerja tersebut ditopang oleh lonjakan penjualan lahan siap bangun, rumah hunian, ruko, dan apartemen, disertai kontribusi positif dari segmen hotel, restoran, taman hiburan, serta pengelolaan kota. Artinya, aset Sentul City yang sebelumnya banyak menganggur mulai kembali produktif.
Namun, tantangan tentu juga masih ada, BKSL masih dibayangi isu keberlanjutan kinerja, mengingat lonjakan laba sebelumnya lebih banyak didorong oleh pendapatan non-recurring, terutama dari penjualan aset dan pengakuan one-off.
Di sisi lain, bisnis inti properti residensial dan komersial masih perlu pembuktian apakah mampu tumbuh konsisten di tengah daya beli yang belum sepenuhnya pulih dan persaingan yang makin ketat.
Selain itu, eksekusi proyek skala besar seperti BIOTOWN akan menjadi kunci, baik dari sisi penyerapan pasar, kecepatan pembangunan, hingga pengelolaan arus kas.
Jika penjualan tidak sejalan dengan kebutuhan modal, tekanan likuiditas berpotensi muncul. Risiko makro seperti suku bunga, siklus properti, serta sentimen pasar terhadap sektor properti juga masih menjadi faktor yang perlu dicermati ke depan.
Adapun, dengan mempertimbangkan volatilitas sahamnya, jika baru mau mengejar harga disarankan hanya untuk trading. Potensi BKSL booming di awal 2026 bisa terjadi jika catatan kinerja melonjak drastis, apalagi jika tercatat di laporan keuangan 2026. Namun, kalau tercatat di laporan keuangan 2025 berarti di 2026 tinggal menunggu narasi Bio Town-nya. Pasalnya, ada potensi penurunan kinerja yang signifikan di kuartal IV/2026 karena hasil penjualan lahan ke Genting tercatat di kuartal IV/2025.
Gimana, menurut kalian akankah saham BKSL tembus ke atas 200 lagi seperti masa jaya-nya pada 2018?
Dapatkan Insight Saham hingga Diskusi serta Konsultasi Bersama hampir 1.000 Investor Lainnya di Mikirsaham
Yuk join dengan Mikirsaham sekarang untuk bisa dapatkan benefit ini semua:
- Stockpick investing (dividend, value, growth, contrarian) yang di-update setiap bulan (terbarunya akan diseleksi terbaik maksimal 5 masing-masing strategi dengan analisis yang komprehensif)
- Stock Ideas (memberikan gambaran besar saham-saham yang menarik, tapi tidak termasuk stockpick)
- Stockpicking swing trade mingguan (khusus member mikirsaham elite jika kuota masih tersedia)
- Insight saham terkini serta action-nya
- Update porto founder
- IPO dan Corporate Action Digest
- Event online bulanan
- Grup Diskusi Saham
Join ke Member Mikirsaham Pro sekarang juga dengan klik link di sini
Jangan lupa follow kami di Googlenews dan kamu bisa baca di sini
