Beli Rumah dengan KPR vs Sewa , Mana yang Lebih Untung?

Mikirduit – Jika disuruh pilih, kamu pilih KPR rumah atau sewa rumah? pertanyaan yang sekilas jawabannya mudah, tapi ternyata ada banyak seribu satu alasan untuk dua pilihan tersebut. Untuk itu, kami akan coba memaparkan kelebihan dan kekurangan dari dua pilihan tersebut. 

Dalam keputusan keuangan seperti pilih KPR atau sewa rumah sebenarnya disesuaikan dengan kondisi masing-masing, tidak ada jawaban general mana yang terbaik, adanya adalah bagaimana kondisimu, dan pilihan apa yang cocok dengan kondisimu saat ini.

Untuk itu, kami akan ulas lebih detail dua skema ini:

Beli Rumah dengan KPR

Beli rumah dengan KPR penuh dengan perdebatan juga karena tingkat bunga yang tinggi, bahkan setelah melewati periode fixed rate, harus siap dengan fluktuasi floating rate. Belum lagi masalah legalitas yang harus dipahami agar setelah lunas KPR, kita bisa benar-benar menjadi pemilik properti tersebut. 

Lalu, kamu juga harus paham perbedaan pengenaan bunga KPR antara flat, efektif, dan anuitas. Sehingga, kamu bisa mengetahui lebih untung menggunakan skema bunga yang mana. 

Misalnya, bunga flat terlihat lebih fair karena tidak akan kena kenaikan suku bunga dan sebagainya. Namun, dari segi perhitungan kurang fair juga karena perhitungan bunga akan mengacu ke nilai pokok awal meski kita sudah membayar cicilan tersebut. Sehingga jika dibandingkan dengan jenis cicilan efektif dan flat dengan tingkat suku bunga, tenor, dan plafon kredit yang sama (contohnya, plafon kredit Rp500 juta dengan bunga kredit 10 persen, serta tenor 15 tahun), hasilnya bunga flat menjadi yang paling mahal dengan total biaya bunga dan pokok mencapai Rp1,25 miliar. Total bunga yang dibayarkan pun melebihi dari harga rumah mencapai Rp750 juta. Skema bunga flat lebih cocok untuk kredit jangka pendek ketimbang KPR jangka panjang. 

Lalu, bunga skema anuitas merupakan metode perhitungan bunga efektif dengan cicilan nasabah per bulan yang selalu berubah, sehingga cicilan KPR nasabah nilainya tetap sama per bulan. Perubahan yang terjadi adalah antara porsi bunga dan cicilan pokok yang dibayarkan. 

Jika mengasumsikan tingkat bunga KPR skema anuitas ini sama seperti flat, yakni plafon Rp500 juta, bunga 10 persen, dan tenor 15 tahun. Total KPR yang harus dibayarkan lebih rendah daripada flat, yakni Rp967 juta. Total bunga yang dibayarkan mencapai Rp467 juta. Namun ingat, skema anuitas ini berlaku untuk bunga floating sehingga ada potensi cicilan berubah saat bunga naik. Bahkan, kecenderungannya setelah suku bunga floating rate naik, kadang saat suku bunga turun, tingkat bunga floating KPR tidak turun juga. Untuk itu, kamu disarankan terus memantau perkembangan bunga floating rate dengan pihak bank. 

Kemudian, bunga skema efektif merupakan dasar dari pegembangan bunga anuitas. Metode ini melakukan perhitungan bunga dengan jumlah pokok yang berkurang karena sudah dicicil sebelumnya.Skema ini dianggap fair, tapi membuat tingkat cicilan KPR menjadi berubah-ubah setiap bulan. Saat suku bunga KPR naik dan turun, berarti tingkat cicilan juga naik dan turun setiap bulannya. Jika mengasumsikan bunga KPR rata-rata 10 persen dengan plafon Rp500 juta dan tenor 15 tahun, tingkat bunga efektif menjadi yang paling murah dengan total KPR seniali Rp877 juta dengan rincian tingkat bunga kredit yang dibayarkan Rp377 juta. 

Dari sini, kami menilai ada beberapa kelebihan dan kekurangan jika memilih beli rumah dengan KPR. 

Kelebihan Beli Rumah dengan KPR: 

• Kamu bisa dipaksa menabung setiap bulan untuk memiliki aset
• Uang yang dikeluarkan setiap bulan bisa menjadi aset nyata

Kekurangan Beli Rumah dengan KPR:

• Jika kamu kehilangan sumber pendapatan seperti gaji akibat PHK dan tidak punya dana darurat, siap-siap ada risiko rumah disita, sehingga uang yang sudah dibayarkan selama ini jadi hangus seperti ngontrak. Meski, jika disita bank, dalam aturannya debitur bermasalah bisa dapat bagi hasil keuntungan hasil lelang sesuai kesepakatan dengan bank, tapi kami tidak mengetahui detail apakah ini sudah diaplikasikan atau hanya sekadar peraturan saja. 
• Fleksibilitas keuanganmu terbatas karena harus menyelesaikan cicilan yang punya tenor cukup panjang

Solusi Agar KPR Tetap Aman dan Tenang

• Sebelum mengambil KPR, pastikan punya dana darurat setara 6 kali gaji untuk single yang mau nyicil rumah dan minimal 12 kali gaji untuk yang sudah berkeluarga. Tujuannya, dana darurat ini akan memastikan kamu bisa tetap cicil hingga periode tersebut saat ada kejadian tidak terduga seperti kena PHK dan sebagainya. Dengan asumsi dari periode 6 - 12 bulan, kamu bisa mendapatkan pendapatan lagi. 
• Kamu bisa siapkan modal uang muka yang lebih besar agar plafon KPR menjadi lebih kecil sehingga bisa mengambil tenor KPR yang lebih pendek. 

Solusi yang kedua  itu bisa menjawab juga kekhawatiran risiko tren kenaikan harga properti di bawah dari bunga KPR. Soalnya. tren sektor properti terus melambat sejak 2014 dan diperkirakan pertumbuhan harga rumah sudah di bawah 10 persen per tahun. Jika kamu dikenakan bunga KPR di atas 10 persen, berarti harga rumah pas sudah lunas 15 tahun kemudian akan tetap lebih rendah daripada uang yang telah kamu keluarkan untuk bayar KPR. 

Untuk itu, solusinya adalah memperbesar cashflow agar bisa DP lebih besar dan ambil tenor KPR lebih pendek. Bahkan, jika kamu punya uang untuk bayar tunai, lebih baik tetap ambil KPR tenor pendek dan membayarnya dengan cicilan agar lebih mudah mengurus legalitas. Toh, beli rumah baru langsung tunai punya risiko terkait legalitas dari developernya juga.

KPR Tenor 35 Tahun Jadi Solusi Beli Rumah? Yakin?

BBTN bersama Kementerian PUPR lagi mendiskusikan rencana KPR tenor 35 tahun. Kira-kira itu beneran bisa jadi solusi untuk beli rumah? simak kelebihan dan kekurangannya di sini

Mikirin DuitSurya Rianto

Pilih Sewa Rumah

Salah satu stigma pilih sewa rumah adalah uang yang dibayarkan setiap tahun ke pemilik properti seperti terbuang sayang, tapi apakah benar begitu? 

Sebenarnya, jika dilihat dari perspektif karakter orang yang membutuhkan fleksibilitas tidak juga. Misalnya, kamu sewa rumah yang spesifikasinya seharga Rp500 juta, jika KPR itu butuh cicilan sekitar Rp5 juta per bulan (dengan spesifikasi bunga anuitas atau efektif, bunga 10 persen, dan tenor 15 tahun). Namun, dengan sewa, kamu bisa dapat rumah itu dengan harga Rp2,5 juta per bulan atau Rp30 juta per tahun. 

Artinya, ada selisih uang sekitar Rp2,5 juta yang bisa kamu investasikan secara bertahap ke aset high risk untuk jangka panjang. Misalnya, kamu investasikan uang Rp2,5 juta per bulan selama 15 tahun dengan tingkat keuntungan 10 persen per tahun. Berarti di akhir tahun ke-15, nominal uangnya menjadi Rp1,03 miliar. Dengan catatan, nggak ada hal tidak terduga yang terjadi dan harga sewa naik sesuai dengan kenaikan income sehingga kamu bisa investasi secara fixed. 

Kelebihan Sewa Rumah

• Bisa lebih fleksibel menentukan tempat tinggal dan mengurangi risiko dalam melakukan kesalahan penentuan tempat tinggal yang ternyata rawan banjir dan sebagainya
• Bisa menginvestasikan sisa uang dari penghasilan karena biaya sewa lebih rendah dari KPR sehingga bisa memiliki aset keuangan

Kekurangan sewa rumah

• Jika pendapatan pas-pasan dan menyewa rumah cukup tinggi jika dibandingkan dengan pendapatan, berarti tidak ada uang yang bisa diinvestasikan, serta tidak memiliki aset
• Ribet pindah-pindah rumah  untuk mencari yang sesuai dengan kantong dan kebutuhan

Solusi Agar Cuan dengan Sewa Rumah

• Pilih rumah yang sesuai kebutuhan, tapi juga sesuai dengan kantong. Misalnya, kamu targetkan harga sewa gak boleh lebih dari 15 persen pendapatan bulanan. Sehingga, dengan asumsi KPR 30 persen dari pendapatan, kamu bisa menginvestasikan 15 persen sisanya agar memiliki aset yang bisa bertumbuh
• Cari juga rumah yang pemiliknya tuh memang berniat investasi aja bukan mau ditempati di kemudian hari sehingga kamu nggak perlu ribet sering pindah-pindah kecuali kalau harga sewanya meroket.

Cara Beli Rumah Gratis dengan KPR, Memang Bisa?

Beli rumah gratis dengan KPR? emang bisa? mau tau gimana caranya? cek di sini ya.

Mikirin DuitSurya Rianto

Kesimpulan

Baik beli rumah dengan KPR dan sewa rumah itu ada kelebihan dan kekurangannya masing-masing. Intinya, kamu yang KPR rumah bisa punya aset berupa properti, sedangkan kamu yang sewa rumah bisa punya aset keuangan. Mana yang lebih menguntungkan? 

Semuanya punya kelebihan dan kekurangan yang sama, untuk itu bagi yang pilih KPR harus pastikan punya dana darurat hingga 12 bulan penghasilan, sedangkan bagi yang pilih sewa harus rutin investasi agar bisa memiliki aset. 

Jadi pilih KPR atau sewa rumah, semuanya sesuai lagi dengan kebutuhanmu ya.