Adu 5 Saham Kawasan Industri, 2 Diantaranya Punya Ruang Pertumbuhan yang Agresif
Kinerja pengembang kawasan industri di 2026 diramal masih moderat karena perlambatan investasi asing, tetapi masih terbuka peluang dari relokasi pabrik dan diversifikasi rantai pasok. Kira-kira siapa yang kinerjanya paling kuat dan menarik dilirik saham-nya?
Mikirduit - Prospek pengembang properti untuk kawasan industri pada 2026 diramal masih moderat karena perlambatan investasi asing, tetapi masih ada harapan dari relokasi pabrik dan diversifikasi rantai pasok. Kira-kira emiten mana yang kinerja-nya masih kuat dan menarik dilirik saham-nya?
Highlight
- Emiten properti pengembang kawasan industri masih menghadapi tantangan lesunya investasi asing.
- Namun, masih terbuka peluang dari harapan relokasi pabrik dan diversifikasi rantai pasok.
- Ada empat emiten yang kami pantau dengan bisnis mengembangkan kawasan industri yaitu KIJA, SSIA, DMAS, AKRA, dan BEST.
- Untuk diskusi saham secara lengkap, pilihan saham bulanan, dan insight komprehensif untuk member, kamu bisa join di Mikirsaham dengan klik link di sini.
Membaca Arah Prospek Kawasan Industri di 2026
Kinerja emiten properti yang fokus pada pengembangan kawasan industri diprediksi masih akan moderat akibat lesunya investasi asing.
Data Kementerian Investasi dan Hilirisasi/Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) mencatat realisasi penanaman modal asing (PMA) sepanjang 2025 mencapai Rp900,9 triliun, hanya tumbuh 0,1 persen secara tahunan (yoy).
Angka tersebut jauh melambat dibandingkan pertumbuhan PMA 2024 yang mencapai 21% persen. Pemerintah mengakui perlambatan ini mencerminkan sikap wait and see investor asing di tengah tekanan ekonomi global.
Meski begitu, sektor ini masih punya potensi tumbuh bertahap pada 2026, ditopang tren relokasi pabrik dan diversifikasi rantai pasok global.
Kebijakan tarif tinggi Amerika Serikat (AS) terhadap produk dari sejumlah negara mendorong perusahaan dari China, Jepang, Korea Selatan, Uni Eropa, hingga AS untuk mencari basis produksi alternatif.
Indonesia tetap dipandang relevan berkat pasar domestik yang besar, posisi strategis di ASEAN, serta ketersediaan kawasan industri terintegrasi dengan infrastruktur.
Saham KIJA
Sebagai pengembang kawasan industri pertama yang melantai di bursa, KIJA memiliki posisi historis sekaligus strategis di sektor kawasan industri nasional. Perseroan mengelola Kota Jababeka di Cikarang dengan luas sekitar 5.600 hektare, yang telah dihuni lebih dari 1.650 perusahaan dari 30 negara, menjadikannya salah satu kawasan industri paling matang di Indonesia.
Selain Cikarang, KIJA juga mengembangkan kawasan industri Kendal, serta proyek berbasis pariwisata di Tanjung Lesung dan Morotai sebagai bagian dari strategi diversifikasi bisnis jangka panjang.
Di tengah perlambatan sektor properti, KIJA justru menjadi satu satunya emiten kawasan industri yang masih mencatat pertumbuhan marketing sales.
Hingga 2025, KIJA mencatatkan marketing sales sekitar Rp3,6 triliun. Realisasi marketing sales KIJA itu di atas target yang senilai Rp3,5 triliun.
Penjualan marketing sales KIJA didominasi oleh penjualan 21,2 hektar lahan di Cikarang senilai Rp1,1 triliun dengan dua pembeli terbesar dari perusahaan personal care Korea Selatan seluas 6 hektar dan Data Center seluas 4 hektar. Lalu, Kendal berkontribusi Rp2,51 triliun yang didominasi pembeli dari China, Hong Kong, hingga Taiwan.
Untuk 2026, KIJA menargetkan target penjualan sekitar Rp3,75 triliun. Rinciannya, penjualan lahan di Cikarang sekitar Rp1,25 triliun, sedangkan Rp2,5 triliun dari Kendal yang mayoritas untuk kawasan industri.
Jika dibandingkan dengan kawasan industri lainnya, KIJA menjadi yang memiliki landbank masih cukup luas. hingga kuartal III/2026, total landbank masih ada 4.396 hektar.
Secara rinci, dua landbank terbesar terkait untuk kebutuhan pariwisata di Tanjung Lesung dan Morotai yang mencapai 2.800 hektar, kawasan industri di Cikarang 1.155 hektar dan Kendal sekitar 351 hektar.
Selain itu, KIJA juga punya porsi recurring income yang cukup besar, yakni hingga kuartal III/2025 mencapai 56 persen dari total pendapatan atau sekitar Rp2 triliun.
Jika dihitung dengan pengeluaran terkait kebutuhan pendapatan recurring income dari beban pokok dan operasional, pendapatan dari recurring income KIJA sudah cukup untuk membiayai operasional perseroan.
Saham SSIA
SSIA mengembangkan Suryacipta City of Industry di Karawang serta Subang Smartpolitan, sebuah kota mandiri terintegrasi seluas sekitar 2.700 hektare yang mengombinasikan kawasan industri, komersial, dan residensial.
Kedekatan Subang Smartpolitan dengan Pelabuhan Patimban menjadi salah satu faktor utama daya tarik kawasan, terlebih setelah masuknya tenant besar seperti BYD.
Manajemen SSIA juga menegaskan bahwa peluang pengisian kawasan tidak hanya datang dari investor asal China.
Presiden Direktur SSIA, Johannes Suriadjaja, menyampaikan bahwa perseroan tengah menjajaki kerja sama dengan sejumlah perusahaan di sektor alat berat, termasuk dari Jepang, guna membangun ekosistem industri yang lebih beragam.
Meski demikian, hingga September 2025, realisasi penjualan lahan SSIA masih relatif tertahan. Perseroan baru membukukan penjualan sekitar 18 hektare dengan nilai Rp352,6 miliar, turun 87,3 persen secara tahunan akibat tingginya basis penjualan pada tahun sebelumnya.
Artinya, meskipun minat investor berskala besar masih ada, kinerja penjualan lahan sangat bergantung pada kelanjutan proses negosiasi dan eksekusi proyek.
Sementara itu, dari segi landbank, jika dibandingkan dengan KIJA, SSIA masih lebih rendah dengan total 1800 hektar dengan mayoritas landbank yang tersedia di Subang.
Dari segi recurring income, per kuartal III/2026, SSIA baru mencatatkan sekitar Rp604 miliar atau 18 persen dari total pendapatan. Jumlah itu belum cukup menutup biaya pokok pendapatan dari recurring income hingga operasional perseroan.
Adapun, potensi penambahan recurring income SSIA di 2026 juga bisa datang dari rampungnya renovasi dan rebranding Gran Melia Bali.
Renovasi Gran Melia Bali diekspektasikan rampung pada Desember 2025. Sehingga bisnis perhotelan perseroan bisa mencatatkan pertumbuhan fantastis sepanjang 2026.
Dalam perkembangannya, Paradisus Gran Melia Bali ingin menawarkan konsep baru, yakni inclusive service yang berarti biaya hotel sudah termasuk dengan makanan dan minuman dari berbagai waktu (bukan cuma sarapan) serta fasilitas lainnya.
Renovasi Paradisus Gran Melia ini tidak akan menambah jumlah room, tapi mereka akan menambah jumlah resotran dari sekitar 3-4 restoran menjadi hingga 8 restoran. Serta, dengan layanan inclusive tersebut, tarif hotel Gran Melia bisa dinaikkan lebih tinggi. Hal itu bisa mendorong pendapatan dari segmen bisnis perhotelan perseroan pada tahun depan.
Saham DMAS
Sebagai bagian dari Grup Sinar Mas, DMAS mengelola Kota Deltamas di Cikarang Pusat dengan luas sekitar 3.200 hektare. Kawasan ini telah menaungi 135 perusahaan, termasuk 14 data center, serta didukung oleh fasilitas komersial dan residensial terintegrasi.
Sepanjang 2025, DMAS membukukan marketing sales sebesar Rp1,6 triliun, atau sekitar 88 persen dari target Rp1,81 triliun.
Meski demikian, manajemen DMAS masih melihat potensi permintaan lahan industri sekitar 75 hektare, dengan dominasi dari sektor data center yang diperkirakan mencapai lebih dari 50 persen dari total pipeline permintaan.
Untuk mendorong realisasi penjualan, perseroan terus meningkatkan kualitas infrastruktur kawasan, termasuk penambahan akses Tol Jakarta Cikampek II di Km 31, yang diharapkan dapat meningkatkan daya tarik kawasan bagi investor industri dan logistik.
Salah satu tantangan terbesar DMAS adalah terkait landbank. DMAS memiliki landbank yang terbatas dan berpotensi hanya bisa bertahan dalam 2 tahun ke depan. Terakhir di kuartal III/2025, total landbank DMAS tersisa sekitar 200 hektar. Jumlah ini bisa berkurang setelah realiasi penjualan 46 hektar. Artinya, hanya tersisa sekitar 160-an hektar yang berpotensi bertahan dalam 2-3 tahun ke depan.
Untuk porsi recurring income DMAS, perseroan juga mencatatkan porsi yang serupa dengan SSIA, yakni keuntungan kotor (setelah dikurangi beban) sekitar Rp142 miliar atau 17 persen dari akumulasi pendapatan penjualan lahan dan pendapatan pemeliharaan kawasan industri. Jika menghitung pendapatan-nya saja sudah mencapai 27 persen dari total pendapatan.
Selain itu, DMAS dikenal membagikan dividen dengan tingkat yield menarik. Namun, tantangan di awal 2026 adalah jika porsi payout rasio dividen hanya 50 persen dari laba bersih sehingga tingkat dividend yield-nya tidak semenarik tahun sebelumnya. Meski, hal ini akan tergantung seberapa besar DMAS mampu generate cash dari penjualan hingga akhir 2025. Pasalnya, bisnis penjualan tanah ala kawasan industri ini sering menciptakan backlog pendapatan yang catatannya baru terjadi setelah serah terima.
Saham AKRA
AKRA memiliki eksposur kawasan industri melalui KEK Java Integrated Industrial and Port Estate (JIIPE) di Gresik, Jawa Timur. Kawasan ini menjadi salah satu sumber pertumbuhan baru, terutama dari sisi pendapatan utilitas serta potensi monetisasi lahan industri seiring meningkatnya aktivitas tenant.
Namun, apabila dilihat dari struktur bisnis secara keseluruhan, kontribusi JIIPE terhadap total pendapatan dan laba AKRA masih relatif kecil dibandingkan segmen utama perdagangan dan distribusi. Peran JIIPE saat ini lebih sebagai sumber pendapatan berulang atau recurring income yang tumbuh stabil dan sebagai opsi pertumbuhan jangka panjang.
Dalam riset terbarunya, JP Morgan menilai prospek penjualan lahan JIIPE masih dibayangi oleh ketidakpastian pasokan gas di Jawa.
Manajemen AKRA menargetkan penjualan lahan seluas 90 hingga 100 hektare pada 2026, lebih tinggi dibandingkan estimasi JP Morgan yang berada di kisaran 80 hektare. Setiap penjualan 1 hektare lahan diperkirakan setara dengan tambahan pendapatan sekitar Rp4 miliar. Dengan asumsi valuasi price to earnings delapan kali, tambahan penjualan 10 hektare berpotensi menggeser estimasi nilai wajar saham sekitar dua persen.
Di sisi lain, kinerja keuangan AKRA hingga kuartal III 2025 masih solid. Perseroan membukukan laba bersih Rp1,65 triliun, tumbuh 12,3 persen secara tahunan, dengan pendapatan meningkat 13,22 persen secara tahunan menjadi Rp32,39 triliun.
Dari total tersebut, segmen kawasan industri menyumbang pendapatan sekitar Rp1,27 triliun, mencerminkan tren pertumbuhan yang positif meski porsinya belum dominan.
Ke depan, manajemen meyakini akselerasi permintaan lahan industri di JIIPE tetap berpeluang meningkat seiring peluncuran 18 proyek hilirisasi strategis pada era pemerintahan Presiden Prabowo Subianto.
Salah satu proyek utama adalah Copper Rod, Wire & Tube senilai Rp19,2 triliun yang berlokasi langsung di kawasan JIIPE, dan dinilai dapat memperkuat ekosistem industri tembaga sekaligus meningkatkan daya tarik kawasan bagi investor berikutnya.
Natalia
Saham BEST
BEST menjadi salah satu emiten kawasan industri yang justru merugi hingga kuartal III/2025. Meski, di tiga bulan kuartal ketiga kembali untung Rp39 miliar, tapi secara akumulasi masih rugi Rp19 miliar.
Tantangannya yang membuat BEST merugi adalah tingkat kesulitan dalam penjualan lahan. Manajemen mengungkapkan ada sikap wait and see dari calon pembeli karena kondisi eksternal yang belum stabil.
BEST menargetkan marketing sales 2025 sekitar Rp600 miliar dengan harga tanah sekitar Rp3 juta per meter persegi. Sehingga targetnya bisa menjual 15-20 hektar. Sampai September 2025, BEST baru mencatatkan pejualan 8 hektar lahan alias sekitar 40-50 persen dari target 2025. Saat ini BEST memang hanya memiliki kawasan industri di MM2100.
Sampai awal tahun 2025, total landbank BEST sekitar 677 hektar. Masih cukup besar dibandingkan DMAS. Lalu, dari segi recurring income juga sudah cukup besar mencapai 48 persen dari pendapatan atau sekitar Rp130 miliar. Namun, recurring income dari BEST itu belum mampu menutup operasional secara umum selain penjualan lahan.
Kesimpulan
Jika membandingkan 5 saham kawasan industri tersebut, yang masih punya ruang pertumbuhan dalam jangka menengah yang paling agresif antara lain, KIJA dan SSIA. Dengan luas landbank kawasan industri masih lebih dari 1.000 hektar, serta khusus KIJA juga melirik peluang di pariwisata.
Untuk tier kedua bisa melirik AKRA dan BEST yang masih punya landbank di atas 500 hektar. Hanya saja, catatannya BEST mulai sulit menjual lahan karena persaingan dengan kawasan industri di daerah lain yang menawarkan harga lebih murah seperti di Subang.
Sementara itu, DMAS perlu kepastian terkait perluasan landbank yang hanya bisa bertahan 2-3 tahun ke depan. Sebelumnya, manajemen DMAS sempat mengatakan akan menambah landbank di area eksisting Deltamas, tapi belum ada perkembangan lebih jauh. Meski, dari kelima saham ini, DMAS yang dikenal sebagai dividend investing karena yield-nya menarik. Tapi, faktor landbank membuat prospek jangka menengahnya masih dipertanyakan. Jika mengharapkan pendapatan recurring income yang meningkat drastis, kami menilai tidak cukup mempertahankan DMAS sebagai saham dengan tingkat dividend yield yang cukup besar.
Dapatkan Insight Saham hingga Diskusi serta Konsultasi Bersama hampir 1.000 Investor Lainnya di Mikirsaham
Yuk join dengan Mikirsaham sekarang untuk bisa dapatkan benefit ini semua:
- Stockpick investing (dividend, value, growth, contrarian) yang di-update setiap bulan (terbarunya akan diseleksi terbaik maksimal 5 masing-masing strategi dengan analisis yang komprehensif)
- Stock Ideas (memberikan gambaran besar saham-saham yang menarik, tapi tidak termasuk stockpick)
- Stockpicking swing trade mingguan (khusus member mikirsaham elite jika kuota masih tersedia)
- Insight saham terkini serta action-nya
- Update porto founder
- IPO dan Corporate Action Digest
- Event online bulanan
- Grup Diskusi Saham
Join ke Member Mikirsaham Pro sekarang juga dengan klik link di sini
Jangan lupa follow kami di Googlenews dan kamu bisa baca di sini
